ENTREVISTA COM LEONARD JENSEN, ADVOGADO DE FORTALEZA
Como se apresenta atualmente o mercado de investimento imobiliário no Ceará?
O mercado imobiliário no Ceará está em constante evolução, principalmente nos pólos turísticos do estado, como Jericoacoara, Icairaizinho, Pontal do Maceió e várias outras regiões. O crescimento do mercado se deve às belezas naturais, às estruturas para receber os visitantes e aos grandes investimentos que o estado recebeu nos últimos anos, como a construção do aeroporto de Jericoacoara e o início das operações do hub da Air France/KLM e da Gol, que ajudaram a aumentar significativamente o número de turistas. Este cenário ajuda a dinamizar o mercado imobiliário, sobretudo no que respeita aos grandes investimentos.
Estão previstos novos investimentos de grande dimensão para breve nesta região do Brasil?
De acordo com os dados divulgados pelo IBGE, o Ceará registrou os melhores números de atividades turísticas do Brasil no ano passado. Isso mostra que o Ceará está em grande exposição e é natural que o estado atraia cada vez mais investimentos. Como grandes investimentos, podemos citar a ampliação do complexo Beach Park na Praia de Porto da Dunas (investimento de cerca de R$ 1,6 bilhão), a construção do complexo Hard Rock Hotel & Resort na Praia da Lagoinha (investimento de cerca de R$ 330 milhões) e a ampliação do Aeroporto Internacional de Fortaleza (investimento de cerca de R$ 2 bilhões); todos projetos que estimulam o desenvolvimento da região e do mercado imobiliário local.
Quais são as inseguranças em termos de tomada de risco quando se investe na compra de terrenos? E qual seria a abordagem segura para ultrapassar estas inseguranças (que actores devemos envolver; agências imobiliárias, gabinetes jurídicos)?
O risco incorrido na compra de imóveis está ligado a fraudes, como a venda de imóveis não elegíveis para construção ou de certificados falsos. Para reduzir os riscos na negociação, é sempre importante ser orientado por um advogado especializado, além de verificar os documentos do vendedor e do imóvel junto ao cartório, bancos, prefeitura e órgãos ambientais.
Que regras fiscais se aplicam à aquisição de um imóvel?
Ao comprar um imóvel no Brasil, é necessário pagar o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, com alíquotas que variam entre os municípios. Em Fortim, por exemplo, a taxa é de 2% do valor de venda. Regra geral, o comprador paga este imposto aquando da transmissão do bem.
Quais são os impostos anuais sobre a propriedade de terrenos ou casas?
Existem dois tipos de impostos, o IPTU – Imposto Prédial e Territorial Urbano e o ITR – Imposto Territorial Rural. O ITR é devido à União pelos proprietários de imóveis localizados em áreas rurais e tem como base de cálculo o VTN – Valor da Terra Nua Tributável, variando de 0,03% a 20%. O IPTU é devido pelos proprietários de imóveis localizados em área urbana, com base no cálculo do valor real do imóvel e com alíquota variável de 0,5% a 5%.
Por uma questão de regras e práticas locais (uma vez que o Brasil é um estado federal), existe algum conhecimento adicional que devamos procurar e, em caso afirmativo, quais seriam as fontes?
Temos em geral as mesmas regras aplicadas em todos os estados do Brasil, o que muda normalmente são as alíquotas dos impostos de região para região ou de cidade para cidade. O nosso direito civil é o mesmo em todo o país, mas é importante compreender que os procedimentos podem ser diferentes, pelo que se recomenda a consulta de um consultor local.
Quando se trata de comprar um terreno, é necessário conhecer as especificidades judiciais. Como é o caso no Brasil, o novo comprador precisa de pagar os impostos antigos acumulados do proprietário original (não pagos)?
De acordo com a legislação brasileira, o proprietário original é responsável pelo pagamento dos impostos acumulados. No entanto, pode fazer parte do acordo que o novo proprietário pague os impostos anteriores. Normalmente, aquando da transmissão da propriedade, o notário exige a prova do pagamento desses impostos antes de transferir a propriedade.
Qual é a forma mais segura de adquirir o título de propriedade de um imóvel? A quem devo dirigir o meu pedido de informação?
Dependerá do perfil do estrangeiro. Se o estrangeiro pretende investir a longo prazo no Brasil, recomendamos a abertura de uma empresa com a ajuda de um profissional especializado, pois isso pode melhorar questões tributárias, facilitar a abertura de uma conta bancária e o processo de investimento como um todo. Se o estrangeiro apenas pretender adquirir um imóvel específico, os fundos podem ser pagos diretamente ao vendedor ou através de um banco intermediário.
Qual é o prazo para a compra de um imóvel, quanto tempo demora de um procedimento para o outro até me tornar proprietário?
Dependerá da documentação e pode variar muito de um projeto para outro. A documentação é considerada completa quando todos os requisitos do notário tiverem sido cumpridos. O prazo médio para a transferência de um imóvel é de cerca de uma semana a um mês.
Se eu quiser comprar um terreno para investir na indústria hoteleira (estâncias, hotéis, etc.), há alguns pormenores a seguir para obter a licença de construção?
Para investimentos no sector hoteleiro, mais especificamente relacionados com a construção de instalações, é necessário obter licenças específicas, como o Alvará de Construção e o Alvará de Funcionamento. Dependendo da região onde o imóvel está localizado, se a área estiver sob proteção ambiental, por exemplo, outras licenças podem ser necessárias, como a LP – Licença Prévia, LI – Licença de Instalação e LO – Licença de Operação, obtidas junto aos órgãos ambientais competentes.
De um modo geral, qual é a taxa de comissão que as agências imobiliárias costumam aplicar nesta região do Brasil? Qual é a diferença entre estar numa cidade (como Fortaleza) e numa zona rural (por exemplo, Pontal de Maceió)?
A taxa média de comissão praticada pelas agências imobiliárias no Ceará é de cerca de 5% para a zona urbana e 10% para a zona rural; estes valores podem variar consoante o projeto ou a localidade.
Qual é a taxa cobrada pelo notário para registar o terreno?
Os emolumentos cobrados pelos cartórios seguem uma tabela emitida pelo Tribunal de Justiça do Ceará, variando de acordo com o valor do imóvel. Por exemplo, para um imóvel no valor de R$ 350.000,00, os emolumentos notariais para escritura e registo rondam os R$ 10.500,00.
Existem restrições à titularidade de imóveis por parte de estrangeiros nesta região do Brasil?
A legislação brasileira não impõe restrições à aquisição de imóveis urbanos por estrangeiros. No entanto, quando se trata de imóveis rurais, os estrangeiros só podem adquirir até 50 módulos de exploração rural, número que varia de acordo com cada cidade.
E se eu tiver uma casa aqui no Pontal, mas só a usar para férias 1 mês por ano, tenho o direito de a alugar a outros e obter lucro? Em caso afirmativo, há algum procedimento formal que deva cumprir?
O IRPF – Imposto de Renda Pessoa Física, que é o imposto sobre a renda proveniente de aluguéis, deve ser declarado e é cobrado com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%. No entanto, há uma faixa de isenção para renda de até R$ 1.903,98 por mês. No caso de vários imóveis que excluem as actividades de aluguer por temporada, a abertura de uma empresa para o efeito pode ser uma solução para aliviar a carga fiscal.
Existe alguma possibilidade de os estrangeiros contraírem empréstimos nos bancos brasileiros para poderem investir aqui?
Apenas os estrangeiros que possuem RNE – Registro Nacional de Estrangeiro e CPF – Cadastro de Pessoas Físicas podem abrir contas bancárias no Brasil e solicitar empréstimos como pessoa física. Sem o RNE, apenas com o CPF, os estrangeiros podem ser donos de uma empresa no Brasil e, portanto, podem abrir conta nos bancos do país e contrair empréstimos em nome da empresa.
Quando se paga por imóveis e se está no estrangeiro, é fácil fazer uma transação do estrangeiro para o Brasil e há taxas adicionais a pagar?
Se o investidor efetuar a transação como pessoa singular, será necessário registar-se junto de um corretor de bolsa para enviar os fundos, com um prazo médio de receção de 15 dias. Se a transação for feita através de uma empresa, que já tem uma conta bancária aberta, o prazo do procedimento é de 10 dias. Para as empresas sem conta bancária, o prazo médio é de 30 dias, o que inclui o tempo necessário para abrir uma conta bancária. Na maioria das situações, haverá incidência de IOF – Imposto sobre Operações Financeiras, com alíquota de 0,38%.
O Pontal de Maceió é conhecido por ser um polo de turistas praticantes de surf/kite, com que segurança esses esportes são praticados? Estas escolas de kite são licenciadas e controladas pelo Estado?
A prática do Kitesurf no Ceará é regulamentada por cada município. Em Fortim, a regulamentação é feita pela lei nº 555/15, que apresenta as limitações de prática do desporto. Esta legislação é relativamente recente e a sua principal função é supervisionar e proteger tanto os banhistas como os desportistas. A legislação estabelece a região onde a prática é permitida, os requisitos em matéria de equipamento de segurança, o horário permitido, bem como as regras de proteção dos banhistas.
Tem alguma noção do mercado nos próximos 5 anos aqui nesta região do Brasil (Pontal de Maceió, Fortim, Ceará)? Quais seriam os seus prognósticos?
A tendência é o crescimento do mercado em todo o estado do Ceará nos próximos anos. Consideramos o Pontal do Maceió uma das melhores regiões para investimentos imobiliários e turísticos, tanto públicos quanto privados, e continuará sua rápida expansão no futuro.
Nota. Esta entrevista foi conduzida pelo diretor de relações públicas da Albaimoveis. Direitos de autor de Albaimoveis. julho de 2019